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，成都这边的高光明他也见过了，还参观了几个东方的商业项目。
在东方面前，这会儿的老王还有点弱小。
在和连文礼高光明交谈，又走了几个项目以后，他想和张铁军见见面的想法就更强烈了。
他感觉东方的不少地方和他的一些想法就特别的贴合，很多地方他还都没有想清楚，看了东方的项目以后瞬间就通透了。
脑袋里的东西越来越清晰。
“我心里有些想法想和你请教一下。”
“这话就太客气了，谈不上，你们吃过的饭比我见过的盐都多，是我应该向你们学习才对。”
“不不不不，我这可不是客气，东方确实做的好，很多东西都走在了前面，太多值得我们学习思考的地方。”
“你们男的真虚。”董女士在一边听的直想翻白眼：“有什么话就说呗，非得夸来捧去的，听的我都起鸡皮了。”
“我这可不是捧。”老王摇摇头：“我是真心实意的，你不搞开发这一块不知道，东方实业不管是在规模上还是理念上，都走在前面。”
老王巴拉巴拉给董女士普及了一下地产开发的常识，又讲了一下东方的几个项目，和现有的地产开发模式做了下比照。
“我们现在还只知道盖房子卖房子，东方已经把商业，住宅和办公，服务组合起来了，形成了模式。
还没等我们摸清楚搞明白，这边又把旅游娱乐和地产开发综合到了一起，而且都很成功，规模是我们不敢想象的，影响力巨大。”
董女士还真不懂这些，在她看来不就是盖房子嘛，就是盖的多点和少点高点和矮点的事儿。
等后来她有了地位权力，也有了资金的时候，她已经看不起地产开发这一块了，感觉都是在骗人捞钱，不屑于参与。
所以你看她的朋友圈，全是做实业的。老王算是比较特殊的，他搞的是商业地产。
“那你也这么干呗，这东西又没有什么专利。”
“哪有那么容易，”老王直摇头：“要是像说的这么轻松可就好了，首先第一个，这么庞大的资金从哪来？
贷款指望不上，现在贷款的条件太苛刻了，再说也不大敢，这是实话，这个压力就太大了，万一失败就是直接砸碗。”
“那你过来是想借钱？”老董是真直，想什么就说什么，都不带在心里面转转的。
老王略有尴尬，笑了一下：“要是能从东方借到钱那当然好，说没有这个想法那肯定是不对，不过主要还是学习，想和铁军请教一下。”
“其实这个还真没有什么可学的，”张铁军给两个人递了根烟：“东西都摆在那，看看就都明白了，也不过就是规模大小的事儿。
像这种集商业，居住，娱乐，旅游，商务，公园为一体的综合型项目已经不需要太过于拘束选址问题了，在哪都一样，交通便利就行。
地方小就搞个小的，商业居住也行，商业居住再加个商务也可以，都是可以变通的，加加减减怎么都有道理。
这里面需要注意的其实不是这些，而是对当地消费层级的调查了解，要因地制宜，要把主要客户目标定位在大多数。
我向来不主张盲目的高档化，不是贵就是好，更不是非得弄的金壁辉煌让老百姓望而生畏，你得让大多数能进得来。
要让一座城市的大多数老百姓能吃得起买得起玩得起，在这个基础上升级一些小项目进行高档化少数化，为特定人群提供专门的服务。
主打的其实是服务，硬服务和软服务，这才是核心。
而且我不主张贷款搞项目，不是说不能贷款，而是不能把主要方向都放到贷款上，有多大的能力干多大的事儿，稳扎稳打最好。
实在拿不下来又有机会可以考虑合作，引入合适的合作方来共同承担成本和利益，只要做好切割不会造成什么问题。
还有就是你应该知道，东方不搞公摊不搞预售也不造毛坯房，不会捂盘等着赚取最大的利益。
即然你今天过来了，我就和你说清楚这件事，对于房价，商业租金还有房屋的质量这些，我们是有底线的，不会容忍胡来。
这话我在开会的时候也讲过，如果有人利用一些手段刻意的提高价格抽调质量，那就后果自负。
接下来东方还会公布关于购房贷款的相关条款，购房贷款将会由购房者，银行和开发商三方签署，各自承担自己的义务和责任。”
九六年这会儿，按揭这个词儿已经在地产界比较常见了。
而且都在说这个词儿是从英语里得出来的，来自mortgage这个单词，后来又说是这个词的粤式读音。
真特么能扯蛋，就好像不管什么东西要是不能和国外发生点关系，不能证明是从国外传进来的就不高级了似的。
有些人的脑回路就是这么硬跪，在他们心里什么都是国外的，什么都是从国外传过来的。有点怀疑他祖宗是怎么活下来的？
按揭这个词实际上是古汉语，本意就是确定举债。按，按押，确认，揭是债务，代表证明债务的纸状。大多是指质押和高利贷。
用自己的财务来抵押借一笔钱，在揭，也就是纸状上按下手印。
“这个有什么不一样的吗？”老王没听明白，问了一句。购房贷款这东西并不新鲜，早就有了。
“三方合同，”张铁军说：“银行出钱然后分期回收本金和利息，购房者借钱用于买房并支付利息，现在都是这么个模式。
东方这边以后会加上开发商。
开发商需要承担保证房屋质量，并在规定日期把房子交付给购房者的义务，如果不能按期保障，那么他需要承担这笔贷款，包括利息。
同时购房人自动退出合同，不再担负还款的义务，也不再是所购房屋的所有人。
也就是说这个不能按期交付，或者有质量问题的房子就自动回到了开发商手里，包括还款的义务，并需要返还购房人已经支付的款项。”
经过一系列的协商，东方已经和国内几大行达成了协议，包括渣打和东亚银行。
这个三方合同实际上也更能保证银行的利益，即使房子出现了问题断供了，也不会影响他们接着收钱，更不用去搞什么查封拍卖，省事儿。
而对于购房者来说也是极好的事情，从房屋交付到房子的质量都有了保障，反正到时候交不了或者房屋出现质量问题直接不要了就行了。
也就是把买卖房子的主要责任都交给了开发商……这本来也应该是由他们来承担的。
“这样的话，如果发生恶意弃房或者恶意断供怎么办？”老王问了一句。
“这个肯定要在合同上写明白呀，还是很好限制的。”
“如果购房人还了一段时间的钱以后，没有能力接着还了怎么办？”
“这种情况肯定会有，这个就不包括在这份合同里面了，这是他个人的事情，不管是什么引起的也都是他个人要承担的。”
“那怎么来保证开发商能把购房人的支付款项退回去呢？”董女士问。
“这是银行的事情。”张铁军说：“不管是人行的规定还是合同的要求，都有一条，就是专用监管账户，这个现在就有。”
“有。”老王点了点头：“开发项目的资金都需要进入到监管账户，理论上这个钱是专项专用，不能有任何挪用行为。”
其实挪用了也不怕，资金被挪用了那是银行监管不力，责任就是他自己的了。
在这种三方合同的约束下，也能促使银行对监管账户进行严格管理，如果再像上辈子那样不管不理的吃亏的是他自己。
“这个好，我感觉这种合同才是合理的。”董女士听明白了，表示相当赞同。
老王搓了搓下巴，感觉怕不是以后搞住宅项目就得小心起来了，压力有那么点大。
不用怀疑这份合同的普及情况，只要东方和银行这边一公布，很快就会成为行业的标准合同。
开发商肯定不愿意搞，但是不搞谁还敢买你的房子？咋的？你是想说你既不能按期交房又不能保证房子质量呗？
其实这个对东方来说意义不大，东方又不搞公摊和预售，主要是对那些搞预售的约束力特别大。
“那铁军你对于房价这一块怎么看？”老王又问。
“房子肯定是永远有需求的，价格嘛……以后大概会把新房开发分为三块，普通住宅，高档住宅和豪华住宅。
普通住宅这一块会有一些强制规定，建设数量和价格都会有一个限定，高档和豪华住宅这一块就无所谓了。”
也就是说，你一座城市要建多少高档和豪华型住宅，这个数量会根据普通住宅的建设数量按比例制定。
比如十比一，或者二十比一。建十套或者二十套普通住宅就有一套高档或者豪华住宅的份额。
而普通住宅的价格会强制限定在当地平均工资的十年到十五年总额这么一个区间，以此来保障大多数普通居民的居住权利。
限定了普通住宅的价格，也就是间接限定了普通类住宅的土地交易价格。
为了达到这个目的，张铁军这几年是真没少忙活，拉帮结伙一个一个的去讲去说服，好在最终还是得到了支持。
其实本来在这个年代来做这件事也没有那么难，这会儿商品化还没有完全展开，住房保障还是基本原则。
再晚几年就是另外一回事了。
张铁军把这些事情，还有他对住宅，还有商业地产的一些理解和想法掰开了讲给董女干和老王听。主要是老王。
他这个人张铁军还是比较欣赏的，为人很正。就像他决定把主要精力放到商业地产上，实际上就是看到了住宅地产的各种弊端。
上辈子，老王用了小二十年的时间，把商业地产做到了第四代，现在好了，张铁军直接把第四代拿出来揉碎了讲给他。
然后又倒推到第三代，第二代。第一代就算了，那个真的太初级了。
“其实做这一块最关键的地方是人，必须要保证大多数人能消费得起，租金的制定要考虑长远，千万不要急于求成。”
老王吧嗒吧嗒嘴，看了看张铁军：“我肯定是明白这个道理，但是实际当中就怕想做到不太容易，资金的压力太大了。”
董女士就笑：“又说回来了，我就感觉你是来借钱的，你就说是不是？”
老王拿董女士是一点办法也没有，搓了搓手笑了笑：“资金肯定也是需要解决的，现在国内这些开发公司都缺钱，是吧？都缺。”
这是事实。主要是这会儿才九六年，距离海南的事儿才刚刚过去了三年，正是勒的紧的时候，谁也不敢有大的动作。
后来不就是一点一点摸嘛，今天试一下，明天进一步，一口一口把底线就给啃掉了，而且胆子越来越大。
这也是没有办法的事儿，都眼红，明明应该是以服务为核心的企业，都红着眼睛只想着搞钱了。
搂一把是一把，谁管它洪水滔天？
“借钱这事儿不用提，我不太喜欢开发公司借钱搞项目。”张铁军摇了摇头：“这一块我正在和相关部门谈，口子绝对不会开。
有多大能力做多大的事情，现在就是太急躁了，这不是好事儿。
东方投资到是可以入一点股，我还是很看好王叔你这个人的。
不过，入股可以谈，但是我有条件，第一是职工这一部分暂时要保留，第二是不上市。
王叔你考虑一下，如果感觉行，那就谈一谈，其他几家股东的股份东方可以以两倍的价格收购，后面我们可以再谈。”