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经过一段苦心经营，徐润在当时的上海、天津、镇江等地都买了不少土地，他曾经在新建的天津塘沽车站两边造屋五百余间收取租息，同时在上海建造余庆里、青云里等里弄房屋出租取息。
此外，徐润还将旧屋翻新，以提高租金收入。比如讲他在老介福房屋翻造前，年租金为三千多两，翻造后可收年租七千多两，增加近一倍，真是厚礼不小唻。
到了光绪九年、公元188年，他拥有未建房的地产近三千亩，已建房的地产三百多亩，共造洋房五十一所又二百多间，住宅二所，当铺房三所，楼平房、街平房、街房近两千间，每年可收租金十二万多两，地亩房产共合成本二百万两有余。
如此算起来，徐润这位上海滩上华界的地皮大亨，可谓名至实归，实力雄厚，不可小觑。
哪晓得天有不测风云、人有旦夕祸福，时间到了光绪九年九月，徐润投资股票偏偏遇到了行情大跌，加之与别人合办钱庄，积欠存户巨额款项，银根顿时格外的吃紧了。
俗话说屋漏偏遇连夜雨，徐润又由于过去贪购土地，挪用招商局大量公款，并且积欠二十多家钱庄一百余万银两，至此资金无法周转，不得不将房地产及股票抵偿欠款近二十万两。
头寸空前紧张的徐润不觉露出了窘态，这位徐愚斋原本盘算好了靠着轮船招商局这颗大树，来个借鸡生蛋，谁曾想天有不测风云，也因为188年上海滩金融危机而头寸吃紧，紧跟着就应了人有旦夕祸福这一句。
祸根起于此，真是早知今日，悔不当初摊子铺得太大了，徐愚斋一时间虽说有些懊悔，不过偌大的铺排下来，岂能轻易可以脱身的？何况徐愚斋残存的自信依然支撑着他，好在这时候，事情在他看来还没有到了山穷水尽的地步，这位上海滩地皮大亨觉得背水一战，力图挽回局面。
光绪十年6月5日、公历五月十二日，他的好友、同为轮船招商局会办的唐廷枢自沪来函到，告诉盛宣怀讲，其中所称：徐润的雨记房屋，尚无受主，徐润所该局账现奉严谕提产归款，此间各钱庄亦留弟帮同料理，目前尚无头绪。
而这边马建忠已经着手了整顿轮船招商局债务了，据说光绪十年五月二十三日、公元1884年6月16日，身在轮船招商局的新任会办马建忠来函给盛宣怀讲，弟以各口账目未能澈底清查，意欲延请唐凤池先至各口有挂欠者严查追究。
以及马建忠又说的，唐三藏、唐廷枢不知何日离申，其挂欠各款，弟接手之时拟察请主人核办，未识从者之意何若？严追三藏欠款，方可追他处欠项，情理如此，尚乞示下为祷。
从中看得出远在天津的盛宣怀也好，现在上海滩的建忠也罢，他们都与唐廷枢矛盾颇深，意欲驱其出招商局。因有唐廷枢在局内总办，盛宣怀、马建忠就很难办。
势必唐廷枢及其好友徐润和马建忠的矛盾逐渐明显化了，一场更大的危机*近了徐润。（未完待续）